LIQUIDACIÓN COMPLEMENTARIA DEL IMPUESTO DE TRANSMISIONES

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Por Carmen Balsa | 16 de Abril de 2015

IMPUESTO

 

¿Qué es una Liquidación Complementaria del impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados?

 

Si has comprado una propiedad inmobiliaria en los últimos años es muy posible que recibas en breve de la Agencia Tributaria la llamada Liquidación Complementaria del impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

La base imponible de estos impuestos está constituida por el llamado “valor real” del bien que se transmite. Éste valor debe ser declarado por el obligado tributario, es decir, el comprador, y puede ser comprobado por la Administración Tributaria.

Actualmente las Administraciones de las Comunidades Autónomas realizan muy a menudo la comprobación del “valor real”. Una de las razones de esta forma de actuar de Hacienda es la necesidad que tiene de recaudar.

Teóricamente esta comprobación de la Administración se realiza para que los compradores que hayan pagado “en negro” parte del valor de la propiedad declarada abonen los impuestos que les corresponden. En la práctica están llegando propuestas de liquidación injustas debido a que la Administración adjudica a la propiedad un “valor real” superior al que la propiedad realmente tenía en el momento del devengo del impuesto. Este hecho posiblemente tenga su causa en el método que la Administración aplica para el cálculo del valor real del inmueble y que además lo aplica sin realizar la inspección visual del bien.

 

¿Qué es el valor real de un bien inmueble?

 

La definición de “valor real” la podemos encontrar en Resolución de 1 de diciembre de 2008, de la Dirección General de Tributos, por la que se establece la normativa técnica sobre valoraciones inmobiliarias:

“Valor real” es el valor de mercado para el uso óptimo del bien inmueble; siendo:

  • El “valor de mercado” la cantidad estimada por la cual, en la fecha de valoración, se intercambiaría voluntariamente un activo entre un comprador y un vendedor en una transacción libre después de una comercialización adecuada en la que cada una de las partes ha actuado experimentada, prudentemente y sin coacción.
  • El “uso óptimo” es el uso más probable, financieramente factible y adecuadamente justificado que se hace de un bien dentro de las posibilidades físicas y legales y que da como resultado el mayor valor del bien valorado.

 

¿Cómo comprueba la Administración el “valor real” de las propiedades?

 

En el artículo 57 de la Ley 58/2003 General Tributaria se dice que las rentas, productos, bienes y demás elementos determinantes de la obligación tributaria se valorarán mediante alguno de los siguientes medios:

  1. Capitalización o imputación de rendimientos al porcentaje que la ley de cada tributo señale.
  2. Estimación por referencia a los valores que figuren en los registros oficiales de carácter fiscal.
  3. Precios medios en el mercado.
  4. Cotizaciones en mercados nacionales y extranjeros.
  5. Dictamen de peritos de la Administración.
  6. Valor asignado a los bienes en las pólizas de contratos de seguros.
  7. Valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas en cumplimiento de lo previsto en la legislación hipotecaria.
  8. Precio o valor declarado correspondiente a otras transmisiones del mismo bien, teniendo en cuenta las circunstancias de éstas, realizadas dentro del plazo que reglamentariamente se establezca.
  9. Cualquier otro medio que se determine en la ley propia de cada tributo.

Los técnicos de Hacienda en Galicia suelen utilizar el método de Precios Medios de Mercado.

 

 

¿Qué podemos hacer si no estamos conformes con la Liquidación Complementaria?

 

Cuando nos llega la Liquidación Complementaria podemos hacer dos cosas:

  1. Asumir el importe que Hacienda nos reclama con sus correspondientes intereses de demora.
  2. Recurrir dicha liquidación:

Este proceso no es ni sencillo ni breve y debemos ser muy conscientes de los tiempos que la Administración nos da para llevarlo a cabo.

Lo mejor que puedes hacer cuando te llega la llamada “Propuesta de Liquidación” es ponerte en contacto inmediatamente con un técnico experto en la materia. En BY ESTUDIO te asesoraremos.

Lo primero que habría que realizar es un estudio de la propuesta de Hacienda y si es el caso realizar una alegación motivada.

Si una vez realizada la alegación: no se tiene en cuenta, nos llega la Liquidación, y seguimos sin estar conformes; podemos:

  1. Interponer recurso de reposición por considerar que la liquidación notificada no tiene expresión suficiente de los datos y motivos tenidos en cuenta para elevar los valores declarados. En este momento puede realizarse la reserva de derecho a solicitar la Tasación Pericial Contradictoria en el supuesto que el recurso sea denegado.
  2. Solicitar directamente la llamada Tasación Pericial Contradictoria. Una vez realizada la solicitud para realizar esta Tasación se suspende la ejecución de la liquidación. Junto con la propia solicitud se puede adjuntar el informe de Tasación Pericial Contradictoria o esperar a que la Administración lo requiera.

 

 ¿Qué es una Tasación Pericial Contradictoria?

 

Una Tasación Pericial Contradictoria es un informe que, como dice el artículo 57.2 de la Ley General Tributaria, podrá utilizarse para confirmar o corregir las valoraciones realizadas por la Administración. Este informe está regulado por los artículos 134 y 135 de dicha ley.

Esta Tasación la puede realizar cualquier técnico competente que elija el obligado tributario, en la mayor parte de los casos este técnico será un Arquitecto.

El coste de la realización de este informe correrá a cargo del obligado. En BY ESTUDIO te daremos presupuesto sin compromiso.

Cuando la Administración nos lo indique presentaremos la Tasación Pericial Contradictoria.

  • Si:

l Tasación administración – Tasación obligado l  = ó <   120.000 € ó 0.10 x Tasación obligado

La tasación del perito designado por el obligado tributario servirá de base para la liquidación

 

  • Si:

l Tasación administración – Tasación obligado l  >   120.000 € ó 0.10 x Tasación obligado                               

Deberá designarse un perito tercero.

La valoración del perito tercero servirá de base a la liquidación que proceda con los límites del valor declarado y el valor comprobado inicialmente por la Administración tributaria.

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